深圳控股作为深圳市国资委下的房地产开发企业，在土地获取方面具有得天独厚的优势。2018年参与深港科技创新特别合作区深方科创园建设，为公司在深港科技创新特别合作区（河套地区）的深方科创园进行开发和运营服务提供了宝贵机会。

　　此外，公司积极推进片区统筹和城市更新工作，并取得显著进展。八卦岭片区加速推进统筹规划，其中八卦岭上林苑项目于731房地产调控新政出台前已完成城市更新计划和专项规划审批，预计2019年内可取得开发主体资格。

　　值得一提的是，公司作为恒大地产的战略投资股东，若恒大地产顺利完成重组，这将为公司带来持续可观的投资收益。

　　2018年销售收入166.43亿港币，同比增长62.3%；毛利润59.71亿港币，同比增长68.1%；整体毛利润率为35.9%，上升1.3个百分点；开发销售毛利润率40.2%，上升0.9个百分点；核心利润31.48亿港币；每股盈利41.93港仙。

　　稳定分红，确保维护股东权益，提供与业务基本盈利表现挂钩而且稳定的股息。末期分红每股11港仙，全年分红每股18港仙。

　　2018年净资产417.04亿港币，总资产1180.2亿港币，总负债725.76亿港币，货币资金126.55亿港币，银行贷款及其他金融机构借款252.61亿港币，净负债率为54.2%。

　　●财务结构稳健，融资成本低。2018年6月，公司融资100亿港币，期限60个月。2018年融资成本为4.8%，较2017年上升0.2个百分点；其中集团贷款期限结构比例为，一年内占23.4%，一至两年占24.9%，三至五年占50.5%，五年以上占1.2%。

　　●负债结构进一步优化。2018年，银行及其他金融机构借款的252.61亿港币，按货币结构来看，51.8%属于非人民币，48.2%属于人民币；按期限结构来看，长期占76.6%，短期占23.4%。应付最终控股股东款项47.35亿港币，按货币结构来看，100%属于人民币；按期限结构来看，100%属于短期。

　　●期内，人民币汇率下降对集团财务的影响主要体现在人民币资产以及收益相对报告货币港币的贬值为25.814亿港币，该变动不在损益表中反映，计入其他综合收益。

　　合同销售额大幅增长，2018年累计销售额达到164.5亿元，同比上升43.1%，实现大宗交易累计销售额为87亿元。按销售城市分布，一线%，二线%，三四线%；按销售产品类型分布，综合体占74%，住宅占24%，产业占2%。

　　结转物业销售额大幅增长，2018年净销售收入为101.85亿元，折合港币120.63亿港币，同比上升89%；截止到2018年底，未结转收入的预收房款为111.1亿港币。按结转物业销售城市分布，一线%，二线年房地产开发销售毛利润率为40.2%，较2017年上升0.9个百分点。按城市来看，深圳结转物业销售毛利润率为39.7%，较2017年下降6.7个百分点；深圳以外其他城市的销售毛利润率为41.9%，较2017年上升10.2个百分点。

　　2018年新增4个项目，合计投资额预计29.1亿元，计容建筑面积为63.29万平米，未来可售面积54.33万平米，预计销售收入112亿元。

　　（1）深圳信宏城项目：信宏城项目计容建筑面积22.02万平米，其中，住宅18万平米，保障性住房1.9万平米，商业写字楼1.2万平米，公共设施0.89万平米。地块位于深圳市光明新区公明街道将石村下石家村，于2015年纳入深圳市城市更新单元计划并获得深圳规土委批准，将重新发展为兼具住宅及商业功能的现代化社区。项目南邻公明南环路，西林规划的长春路，周边规划建设学校和社区公园，教育及景观资源丰富。交通便利，临近区域主干道及地铁站。项目公司预计，信宏城重建项目总成本为38.1亿元。根据现有规划，扣除用作回迁物业面积，项目公司重建竣工后住宅用地可售面积10.78万平米，保障性住房用地可售面积1.93万平米，商业楼宇可售面积1.14万平米。根据当前深圳房地产市场，预期该项目将为公司带来可观的回报。

　　（2）武汉生物谷项目：2018年，武汉生物谷项目得到落实，集团持有其70%的权益。项目位于武汉市东湖高新600133)区，处高新大道北、光谷三路和四路之间，近地铁11号线年上半年通车）。周边临近九峰森林公园、武汉国家生物产业基地，项目所在区域将成为东湖高新区的新中心。项目计划建设为优质住宅社区，占地面积9.32万平米，计容建筑面积18.64万平米，其中高层住宅10万平米，花园洋房8.27万平米，配套设施0.37万平米。

　　（3）成都成华区住宅项目：公司于2018年9月5日在公开市场成功竞得成都市成华区青龙街道办事处海滨湾社区7、8组住宅用地项目。项目地块位于成都市五大主城区的成华区青龙街道，成北出口高速以南，东林一路与致兴三路交汇处，二环路和三环路之间，对外交通便利。规划地块15号线年投入使用。

　　周边旅游资源丰富，临近成都动物园、成都大熊猫繁育基地和有第一禅林之称的陈昭觉寺等成都知名旅游景点。周边生活配套规划成熟，学校教育、医疗资源尤为丰富，地块西南部紧邻未来社区配套中心，建成后项目所在区域将成为片区的核心地段。

　　项目占地约2.53万平米，计容建筑面积约4.1万平米，计划建设为住宅社区。本集团以3.28亿元起拍价竞得该地块，折合计容楼面地价8006元/平米。

　　（4）长沙岳麓区住宅及商业项目：深圳控股于2018年9月13日在公开市场成功竞得长沙市岳麓区洋湖项目。

　　项目地块位于长沙市岳麓区洋湖生态新城板块，紧邻国家AAAA级景区6000亩洋湖湿地公园，可拥有一级湿地景观。地块周边路网成熟，洋湖大道、潇湘南路、坪塘大道环绕，距离在建地铁3号线号线预计项目西南角设站。

　　生活配套设施基本完善，居住氛围良好，板块内拥有两大商圈，商业配套齐全，名校教育及医疗配套预计未来2-3年内逐步落地。项目占地约8万平米，计容建筑面积18.53万平米，计划建设为住宅及商业社区。集团以12.05亿元起拍竞得该幅地块，折合计容楼面地价约6502元/平米。

　　截止2018年12约31日，土地储备规划总建筑面积628万平米，计容建筑面积467万平米。其中，按产品类型分布，住宅占比为68%，产业占1%，综合体占31%；按城市分布，一线%，二线%，三四线%。一二线%；以计容建筑面积计，深圳项目占土地储备38%；以土地的市场价值计算，深圳项目占比超过70%。

　　公司积极推进片区统筹和城市更新工作，并取得积极进展。八卦岭片区加速推进统筹规划，其中八卦岭上林苑项目于731房地产调控新政出台前已完成城市更新计划和专项规划审批，预计2019年内取得开发主体资格。

　　车公庙片区被深圳市政府划定为福田区唯一重点更新单元，7个更新子单元占地面积24.6万平米。

　　母公司获得深港科技创新特别合作区深圳区域开发运营机会。2018年4月，深圳市宣布组建市建设深港科技创新特别合作区领导小组，统筹领导深港科技创新特别合作区（河套地区）深圳区域（C区）的开发建设工作，研究解决合作区深圳区域规划建设中的重大问题，深圳河套建设全面升级。

　　本集团身处粤港澳大湾区核心城市，同时得益于最终控股公司作为横跨深港两地的市属国企，为集团提供优质的资源和平台优势。母公司深业集团投资参与了深港科技创新合作区发展有限公司25%的股权，为本集团参与粤港澳大湾区建筑，特别是在深港科技创新特别合作区（河套地区）的深方科创园进行开发和运营服务提供了宝贵机会。

　　物业投资业务平稳增长，租金收入上涨约5.8%，2018年物业租赁面积114万平米，租金收入9.83亿港币，毛利润7.66亿港币，公允价值12.83亿币，投资物业账面值29.14亿港币。

　　本集团年内全面启动所属轻资产运营业务板块的混合所有制改革工作，再分别整合商业运营、物业管理、代建业务以及智慧园区运营等轻资产运营业务的基础上，设立了四家轻资产运营管理公司，并制定了包含引入战略投资者和经营者员工持股的混改方案。

　　上述四家运营管理公司获得国资委支持，首批纳入混改范围，运营业务混改全面启动，开启被集团机制创新和内部活力激活的尝试，为运营业务下一步市场拓展打下机制基础。

　　深业上城商业部分于2018年1月18日隆重开业，截止年底实现开业率60%，商场客流量显著提高。

　　深业东岭成功打造两街一市街区式商业概念，引进多家特色餐饮，老字号铺，完成招商率75%，计划于2019年内开业。塘朗城项目突破区域竞争壁垒，引入多家知名品牌主力商家，实现招商率72%，计划于2019年内开业。

　　充分发挥规模优势和品牌影响力，大力推动业务拓展，打造最值得托付的物业服务集成商

　　集团在管物业面积超过五千万平米，主要分布在珠三角、长三角和中部地区，涵盖政府机关、写字楼、科技园区、住宅小区等多种物业类型。2018年物业管理营业收入21.38亿港币，同比上涨15.6%

　　年内，代建业务得到有效推进，本集团成功入选深圳市本级、福田区、罗湖区、宝安区、坪山区、宝安棚改等六个代建预选供应商库，并取得福田中心区连廊二期，罗湖区行知职业技术学校扩建、坪山区公共服务设施等代建项目、并成功与福田区国企合作，共同拓展香蜜二村、水务大院等棚改项目。

　　年内，本集团实现现代代建业务经营收入（其他经营分类项下）约7740万港币。

　　拥有四家运营中酒店和两家建设中酒店，2018年酒店经营收入（其他经营分类项下）2.22亿港币，同比上升22.2%。

　　本集团于2017年通过全资附属公司深圳市深业深恒投资有限公司，与广州市凯隆置业有限公司及恒大地产集团有限公司订立投资协议，向恒大地产资本投入出资人民币55亿元，持有恒大地产1.7626%的股权。

　　经过五年战略性聚焦和转型努力，本集团资产质量不断提升，区域布局更加合理，利润结构持续优化，储备了充裕的财务资源，净负债率维持在较低水平，现金充沛，具有充足资源支持发展

　　实施聚焦深圳的战略，持续开展母公司资产注入计划，获取多个深圳核心地段的土地项目，加强优质资产拓展；

　　陆续处置三四线个项目公司处置，阶段性完成三四线城市的退出工作，优化资产结构；2017年提出聚焦大湾区的战略布局，通过多种方式获取深圳、香港、佛山等多个大湾区土地项目，增加集团优质资产储备。

　　集团通过母公司资产注入、片区统筹、城市更新、与其他市属国企合作等多种方式获取资产，土地成本可控，创造了盈利空间；随着优质资产陆续开发和结转，未来五年内本集团将维持较高的盈利水平。

　　得益于合理的区域布局和优质资产及市属国企融资能力，本集团获得较同业房企较低水平的借贷成本；

　　本集团强化资金统筹管理，持续优化贷款结构，将平均借贷成本维持在较低水平。

　　集团自立于改善公司的资产负债结构，通过配股、资产注入等多种方式持续改善资产负债情况、将净负债率维持在一个较低水平；

　　集团长期持有充足的现金以应对日常经营和派息分红；截至2018年底，本集团持有现金126.6亿港币，充沛的资金储备为集团在行业低周期进行业务拓展提供了充分支持。

　　本集团已开展粤港澳大湾区城市群投资策略研究，针对大湾区内城市群的规划、交通、人口和产业进行研判；

　　核心投资区域：深圳、香港、广州；重点投资区域：东莞毗邻深圳区域、佛山毗邻广州区域、中山中心城区和临深区域；

　　深圳潜在资源：福田八卦岭、龙岗坂田、坪山、白石洲、深港科技特别合作区等。

　　继续深化与母公司深度合作、推进落实深圳和大湾区的项目资源；参与深港科技创新特别合作区深方科创园建设，发挥本集团联系深港两地、产业资源导入、园区运营服务能力的核心优势，努力推进合作区的开发运营；

　　抓住广东省学习推广深圳城市更新工作经验，全面推进三旧改造的契机，充分发挥本集团在片区统筹和城市更新中的成功经验，在粤港澳大湾区的重点城市主动寻找城市更新机会，全面参与粤港澳大湾区建设；

　　可售货值人民币362亿元，其中深圳货值占约70%，确定人民币180亿元销售目标；可售资源城市分布，一线%是综合体。

　　将积极适应外部经济环境及房地产市场的变革，继续坚持开发销售并持有运营并重的战略。

　　发挥过去有企业在资源获取、资本成本、与政府合作商的优势，把握混改契机，强化激励、提高效率，持续提升在园区运营、物业管理、商业运营、长租公寓运营、项目代建等轻资产运营业务的核心竞争力。

　　●合同销售保持10-20%的增长，其中深圳及大湾区产品比重占70%-80%；●2019-2021年，新建成约70万平米优质投资物业，投资物业收入达到约20亿港币；

　　●2019-2021年，运营服务收入达到约30亿港币，在合适的时机走向资本市场；

　　1、请问一下，去年年中管理层将全年的销售计划是调高了，从150亿调高到200亿，但是去年的销售额是没有完成目标的，想了解一下主要是因为市场的原因吗？因为去年当时也说到调高的一个主要原因，是因为下半年有深业中城和泰富广场两个项目，去化的计划提高到60%，想了解一下实际上去年下半年这两个项目的去化率是多少？今年的销售目标跟去年200亿的销售目标相差20亿，是因为管理层对今年的市场相对比较悲观吗？然后第二个问题是，股东应占溢利相比下降了31%，是什么样的原因造成的？

　　答：去年我们是年中把销售目标调高，是基于当时的市场情况。但是确实是因为731新政非常严厉，对于住宅是两三年内限售，公寓是五年的限售，新推出的公寓是只准出租。我们去年年底推出的最主要的产品是中城的公寓，还有泰富的公寓正好是属于限售之内，也对市场的影响特别大。去年上半年中城的市场、客户反映都特别强烈，而且购买的欲望也很强。但是新政推出以后，很多客户都处于观望的状态。在这样一个市场情况下，对于我们正好是市场政策调控的产品确实打击非常大。但是相对我们去年年初的目标，应该说还是做了很大增长。今年应该是相对我们300亿的货值，180亿的目标，也是基于目前市场有回暖，但是相比去年上半年市场不是特别好的，在这样一个情况下，也结合去年年底的经济和现在的经济状况，包括政策并没有实质性的明显放松的情况下，稳健的可完成的目标可能更合适。

　　提到中城和泰富广场，去年的去化率确实不是很理想，我们觉得并没有很差，大概也就是20%-30%的样子。如你所见，我们核心利润较去年同期有一定幅度的下降。那么下降的主要原因，一个因为2017年退出三四线，跟恒大交易的时候，集中销售了五个项目，去年的基数太高了，这是一个因素。第二个因素就是因为会计准则的因素影响，导致我们投资恒大的非上市公司，这个项目产生了一些账面上的非现金的损失调整，金额大概在8.5亿左右。这两个主要因素导致核心利润下降，但是实际上利润和销售都是大幅度上升的。

　　答：应该说从去年年初到目前为止完成了整个片区的规划，我们八卦岭片区包括一个棚改项目，一个更新项目，包括潜力的更新项目正在进行当中，今年都会立项。车公庙有一个项目是在前期的拆迁谈判过程中，应该说进展都是在我们的计划可控范围中。

　　关于深港科技创新合作区，实际上就是我们河套C区加上福田保税区，大概是3平方公里，其中河套C区大概是1.36平方公里，福田保税区大概是1.67平方公里。那么在C区里面还包括了两个口岸，一个是皇岗口岸，一个是福田口岸，所以现在叫深港科技创新合作区。这个合作区是深港合作的一个重要的载体，也是粤港澳大湾区规划的一个很重要的内容，是深港两地进行合作的平台和重要抓手，所以现在包括中央和深圳市，对片区的开发建设高度重视。两会期间，市长专门提到，希望在这一块加紧推进，也希望中央的有关部门能够给合作区政策方面的开放。实际上大家也看到了，河套的A区，现在主要是香港主导开发，A区是0.87平方公里，是叫港深科技000021)创新及科技园。香港现在也高度重视，专门成立了相关的机构，决定给这一块200亿投资预算，所以整个的推进速度非常好。

　　那么，我们深圳控股作为深港科技创新合作区开发的实施单位，占了25%的股份。目前公司已经成立，现在正在做的工作主要是在福田保税区和河套C区，通过土地整备，在今年年内一定要有2到3个项目动工，这个是上级领导的一个很重要的要求。当前在做的最主要的工作，是对整个片区进行统筹规划。那么，前期深圳市发改委和有关的部委针对这一块做了一些空间方面、产业方面以及整体开发方面的规划。我们现在做的统筹规划是一个落地的事情。

　　第二个工作就是到2020年，在这一块要投入500亿进行基础设施开发，要形成800亿的新的产业硅谷。同时要培育一百个年产值在一个亿以上的高新企业。这些工作都在集中推进当中，而且对时间的要求非常紧，一个是今年要动工，第二个就是2020年，用两年时间要达到这样的一个投资，实际上压力非常大。

　　答：战略投资恒大是在2017年处置变现一部分三四线土地的基础上，做出的一些和恒大地产的股东，包括和恒大地产最终通过的很大的一个战略合作。这一部分投资是着眼于作为战投进去之后，恒大地产和A股上市公司深深房进行进一步的资本市场重组，是基于这个问题做出的投资决策。过去两年，我们一直和恒大地产以及和帮助恒大地产重组的机构保持密切的沟通。据我们目前了解的信息，重组工作正在进展过程中，包括在前两天恒大地产的最终控股股东中国恒大的业绩发布会上，我们也注意到中国恒大的管理层，也就是和我说的类似的决策工作在有序的推进。

　　当然我们理解恒大地产，这次和A股的公司进行资本市场的重组，是一个重大而且没有先例的资本市场合作。所以我们可以充分地理解这个过程中需要付出比其他的重组工作更加复杂，更加辛苦，更加考验监管层及工作团队对这件事情的技巧和智慧。我们也很希望恒大地产能够在这次重组中，尽快取得成功。给所有的，包括深圳控股在内的股东更加丰厚的回报。

　　答：混改的话，实际上是跟我们的主营业务紧密相关的。四家企业，去年做了国资委立项审批，目前还在继续推进，这里面包括了深业智慧园区，这一块的话是主要是原来产业、工业园区的管理这一块为主体进行展开。那么这个企业的话是整体预计在今年完成混改。第二个的话是商业管理公司，这里面包括深业上城、深业东岭等一些商业的运营管理业务以及中心区的商业区域的运营管理。目前这部分也在推进过程之中，当前的主要任务是业务的梳理以及轻资产合资方面。 第三个是物业管理，把原有四家物业管理公司整合成一家物业管理集团，当前最重要的工作是资产整合。第四个的话是深置投，主要是在代建业务这一块。那么总体的方案架构已经经过了国资主管部门的审批，同时，班子的组建已经完成了，包括它的管理层市场化选聘在去年底、今年初已经完成。

　　战投的引入方面，目前也有一些有意向兴趣的在谈，但是最终的战投引入也必须经过公开的市场挂牌来确定，里面涉及到的一些定价机制需要按照严格的公开程序进行。对于管理层持股，目前从制度设计架构来看，管理层的所占股比大概在20%左右。目前核心人员的支付以及定价等，需要在整个资产评估完成后进一步推进。整体的工作，我们排的计划是到今年底，但当然这时间有快有慢，相对来讲，智慧园区稍微会快一些，因为这个也是国资委给我们深业提的一些迫切的要求，也跟我们进入深港科技合作创新区整体的业务拓展需求有紧密的关系。

　　关于资本开支，会根据我们在土地攫取方面的实际状况来计划安排，应该在110亿-115亿之间。那么我们目前储备的融资能力非常强大，特别是在银行授信方面。第二个就是我们已经注册了相当规模的中票和超短融，足够支持我们的投资需要。

　　我们保持非常充沛的现金，可以看得到，我们的净负债率只有54%，稳健的财务政策，一直是我们管理层所坚持的。

　　我补充一下具体的细节，一个就是你关心的销售成本的上升，可能你看到特别是包括深圳在内的一些产品毛利润率，似乎和其他二线城市比起来并不占特别大的优势，因为都维持在40%左右。而我们一直强调是，在深圳做一线产品，毛利润率是比较高的，里面有一些技术因素，就在账务处理上。第一就是深圳的产品毛利率确实比较高，二线城市之所以在去年表现的比较突出，是因为二线城市一些节省项目的成本，在前期结转的项目中已经摊销了，所以就体现在二线城市的成本分摊上，没有前面的几年那么突出。另外大家都看到，二线城市去年的单位售价其实也上涨了。相对来说，一线城市项目售价控制比较严重，我们二线城市平均售价上升了，所以从去年来看，纵观整个深圳控股产品毛利润率的结构，我们还是觉得一线城市是我们的主打，并且从持续的观点来看，他是毛利率比较高的产品 。

　　刚才刘总也说到了，因为公司高管包括核心团队的股权计划是一个长期的股权激励计划，我们会在一定的期限内来授予高管团队一定的股票期权，以使大家和股东在同一条船上同舟共济。但是因为股权计划的实施是有时间规定的，如果到了一定的时间，他不去处理这部分股权的话，也就意味着可能高管团队在这一块上就作废了，这部分权证就到期了，所以也请大家充分理解，那么应该说所有的高管团队，包括我们的核心团队，对深圳控股包括它市值的长期稳健增长是有充分的信心的，这也是为什么我们一直还是坚决聚焦一线城市，包括产品结构、产业转型的一些努力。

　　那么长效激励的实施，应该说经过过去一段时间的证明，对经营机制的转变，包括我们资产结构，我们的盈利来源的增长和它的结构优化有非常重大的贡献。简单来说，我们是一个规模不是那么大，但经营能力和经营的盈利能力都比较强的公司，相信市值的上升是大家和股东都愿意看到的。TVT体育官方网站